「不動産投資初心者です。区分マンション投資案件を紹介してくれる不動産会社から紹介を受けた物件に運命を感じています。まさに最初の物件にふさわしいと考えています！ただ中身が分かっていないので不安はあります…」このような悩みが出てきました。
今回は、このようなお悩みを解決するためのお手伝いをします。
本記事の内容
この記事を読むメリット
- 物件選びをする際に理解しておくべき基本的な指標を理解することができる
- 運命で選んでいいほど不動産投資は甘くないと知ることができる
僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。
現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。
そんな僕は最初の物件に運命を感じてしまい、購入を決意しました。紹介してもらった部屋番号が610号室だったのですが、勧められた日が6月10日だったので「これは素晴らしい！運命の物件だ！」などと感じてしまい、冷静に物件の数字を見るということをできなかったのです。
今見ると軽い運命ですね…
結果的に悪くない物件だったので良かったのですが、基本的にサラリーマンの区分マンション投資は大きなローンを伴うため見合ったリターンかどうかについては今現在も考えさせられています。
これから不動産投資を検討されるサラリーマンの方には冷静に投資として検討＆判断をしてほしいと考えています。この記事が参考になれば嬉しいです。
結論
運命で物件選びをして良いほど不動産投資は甘くありません。表面利回りや実質利回りなど、その物件に関する数値データをもとに投資に適した物件選びが、不動産投資を成功するためには欠かせません。
上記のとおりです。
過去の僕と同じ悩みを抱える方へ心を込めて深堀りします。
本記事の動画解説版
超基本！２種類の利回りについて
「不動産投資の利回りに関して「2種類の利回り」ってなんなの？」
こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘ぼり解説をしていきます。
本テーマの内容
本テーマを読むメリットはこちら
- 表面利回りについて数字の意味と用途が理解できる
- 実質利回りについて数字の意味とその重要性が理解できる
こちらのテーマでは、表面利回りと実質利回りについて、それぞれの違い及び不動産投資にどう活用すれば良いかを解説します。
表面利回りで大まかに物件情報を絞り込む
こちらのパートでは、表面利回りについて計算式をお伝えし、不動産投資の現場でどのように活用すればよいかを紹介します。
一般に「利回り」と呼ばれる場合、「表面利回り」のことを指します。表面利回りは年間に得られる家賃などの収入を物件価格で割ることで算出されます。物件情報に記載される利回りも表面利回りであり、不動産投資でも幅広く利用されています。
具体的な計算式は次の通りです。
表面利回り（%）＝年間収入÷物件価格×100
僕が大阪市に所有している物件を例に実際に表面利回りを算出してみましょう。
・物件価格：6,900,000円
・年間収入：540,000円
・表面利回り：540,000÷6,900,000×100＝7.83%
実際の不動産投資では、様々な経費がかかるので、投資の実態を示しているとはいいがたいです。ただし、物件の割安・割高を判断し、数ある物件情報から投資に適したものを大まかに絞り込むのには便利な指標となります。
こちらのパートでは、表面利回りについてまとめてみました。次のパートでは、実質利回りについての解説です。
実質利回りで不動産投資の実態を把握する
こちらのパートでは、実質利回りについて、計算式とその重要性を解説していきます。
不動産投資の結果、実際に手元に残る金額や賃貸経営に必要な費用を計算し、投資効果を判断するために用いられるのが実質利回りです。
実質利回りは以下の計算式で求められます。
実質利回り（%）＝（年間収入－管理費など－固定資産税など－ローン元利金返済）÷総投資額×100
実質利回りを計算する際には、年間収入から実際に賃貸経営を行うために継続して必要な費用をひきます。具体的には以下の項目が含まれます。
・管理費及び修繕積立金（区分所有の場合）
・管理委託費（管理委託の場合）
・修繕費
・火災保険料
・土地建物固定資産税
・土地建物都市計画税
・ローン元利金返済
物件価格に物件購入時に必要な各種費用を加えたものを総投資額と呼びます。各種費用は概ね物件価格の5～10%となり、具体的な項目は以下の通りです。
・仲介手数料
・印紙税
・司法書士手数料
・登録免許税
・不動産取得税など
・その他費用（リフォーム費用など）
先ほど表面利回りを算出した物件の実質利回りは以下の通りです。
・年間収入：540,000円
・管理費など：87,720円
・固定資産税など：21,300円
・ローン元利金返済：305,016円
・総投資額：7,409,647円
・実質利回り：（540,000－87,720－21,300－305,016）÷7,409,647×100＝1.70%
表面利回りの7.83%と比べるとかなり数字が違うことが分かりますね。
1年間賃貸経営を行い、実際に手元に残る現金の割合をもとに算出するのが実質利回りです。購入を検討している物件に投資するかしないかは、実質利回りをもとにした判断が必要です。
「表面利回りと実質利回りがあるのは分かったけど、私が使いこなせるか自信がないよ。」
このように感じる方も多いと思います。そのような方はわびさんに無料で相談してから考えてはいかがでしょうか？
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※お気軽に遊びに来てください
こちらのテーマでは「表面利回りと実質利回りの違いとその活用法」について深掘り解説をしてきました。
購入を決心する前に大きなローンを抱えることを思い出すべし
「不動産会社に紹介された物件に運命を感じたから、その物件を購入しちゃだめなの？」
こちらのテーマでは、このような疑問を解消するため、深掘り解説をしていきます。
本テーマの内容
本テーマを読むメリットはこちら
- 不動産投資ではどれくらいのローンを組むのか理解できる
- 運命で購入する物件を選んではいかないことが理解できる
不動産投資には多額のローンが必要
こちらのパートでは、不動産投資をするためにどれくらいのローンを組むことになるのかをお伝えします。
不動産投資には当然ながら多額の資金が必要となります。投資物件の中でも区分所有マンションは比較的手軽な金額で手に入ります。そんな区分所有物件でさえ、僕が投資している大阪では数百万円は下りません。築年数や立地によっては1,000万円を超えることも珍しくありません。
もちろん、それらを全て現金で購入することは不可能なので、ローンを組んで購入することになります。
例えば、僕の場合トータルで約6,000万円分の物件を所有しています。仮にこのうちの90%をローンでまかなったとすると、5,400万円のローンを抱えていることになります。なかなかな金額になることが分かってもらえたのではないでしょうか。
このように不動産投資の規模を大きくしていくためには、多額のローンが必要になることを改めて認識しなければなりません。
運命で物件購入するのは絶対にダメな理由
こちらのパートでは、物件購入の判断を運命にゆだねるのは絶対にダメな理由をお伝えします。
ここまで記事を読んでくれた方なら分かっている通り、物件購入の判断は実質利回りによって判断しなければなりません。僕たちが不動産投資をする理由は経済的に豊かになるためのはずです。
6月10日に610号室を契約するのは運命だ！
僕のように運命で購入を判断していては、この目的から遠のいてしまいます。
例えば僕の場合、約6,000万円分の物件取得に使ったローンの返済として、毎月約18万円（年間で約213万円）を支払っています。不勉強のまま始めたのに、これだけの金額を毎月キッチリ返済できているのは運が良かったと言わざるを得ません。
不動産投資で成功したいなら、運命ではなく数字を信じて物件選びをしましょう。
「運命ではなくしっかりと収益計算をしてから数字で物件を選びたい…」
このように感じる方も多いと思います。そのような方はわびさんに無料で相談してから考えてはいかがでしょうか？
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※お気軽に遊びに来てください
こちらのテーマでは「多額のローンを利用することを踏まえた物件選びの重要性」について深掘り解説をしてきました。
まとめ
この記事では「【運命で選んだらアカン】不動産投資物件は数字で選びましょう」というタイトルを下記のテーマにまとめて解説しました。
- 超基本！２種類の利回りについて
- 購入を決心する前に大きなローンを抱えることを思い出すべし
という内容でお届けしました。
それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました！
