こんにちは～わびさんです
僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。
現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。
「不動産投資で稼ぎたいと考えています。物件も調べたりしているのですが、ぶっちゃけどれくらい稼げるのかを知りたいでので、不動産投資の収益計算を勉強しています。でも所得とキャッシュフローは違うといわれて頭が混乱してしまっています…」このような悩みが出てきました。
今回はこのような悩みを解決するためのお手伝いをします。
本記事の動画解説
不動産投資の所得とキャッシュフローが違う件
こちらのテーマでは、不動産投資の収益計算を行う上で必ず理解すべき『所得とキャッシュフローの違い』について解説をしてきます。これから不動産投資を検討される方はぜひご確認ください。
所得は税金を計算するためのヤツ
こちらのパートでは、まず『所得』について解説していきます。所得は財布に入るお金とは別の概念で、あくまでも税金を計算するためのものだと覚えましょう。
『所得』を計算する３つのプロセス
- 家賃収入から運営費を差っ引いて営業純利益を出す
- 費用を計算しておく
- 営業純利益から費用を引き算して『所得』を出す
運営費の主な項目としてはマンションの管理費、修繕積立金、そのほか入居者が退去したときのお部屋の原状回復費などがあります。
ここで僕が最も大切だと考えているのは、費用の中身の理解です。
減価償却費は実際にはお金が出ていかないのに費用に計上できるため、所得と税金を減らす要素になります。
逆にローンの元本返済については、実際にはお金は出ていくのに費用に計上できないため、キャッシュフローは減るが税金は減らない要素になります。
減価償却費については別記事もチェック
【節税できるのはほぼこれ！】不動産投資で理解すべき減価償却の実際
「減価償却のおかげで節税をすることができるというのをよく聞きますが、よく分かっていません。なんとなく概念は分かるのですが、不動産投資を始めると具体的にどれくらいの金額のメリットにつながるのでしょうか。分かりやすく教えてほしいです…」このような悩みが出てきました。今回はこのようなお悩みを解決するためのお手伝いをします。
なんとなく、お財布に残るお金とは別の概念で『所得』はあくまでも税金を計算するためというのが分かっていただけたでしょうか？
キャッシュフローはお財布に入るお金を決めるヤツ
こちらのパートでは、『キャッシュフロー』について解説をしていきます。こちらは税金も差っ引いた後にお財布に残るお金のことですね。
『キャッシュフロー』を計算する３つのプロセス
- 『所得』に税率を掛け算して税金を確定する
- 営業純利益からローン返済を引き算して税引前キャッシュフローを出す
- 税引前キャッシュフローから税金を引いたものが本当にお財布に残る税引後『キャッシュフロー』
税金の計算は会社に任せているサラリーマンからすると所得よりもキャッシュフローの方がなじみがあるのではないでしょうか？
ここで僕が大切だと考えているのは、この概念を押さえておけば不動産投資において物件の購入、賃貸、売却のすべてのステージで収益計算ができるようになってくるということです。
登場する項目に差はあれど、所得を決めて、税金を決めて、キャッシュフローを算出するという流れは一緒だからです。ここまで理解できれば収益計算の基礎は押さえたことになります。
「文字で読んでも全然頭に入ってこない…」
このように感じる方も多いと思います。そのような方はわびさんに無料で相談してみてはいかがでしょうか？
「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトにしたサラリーマンのための不動産投資オンラインスクール「Wabisabi College」の60分無料体験
※お気軽に遊びに来てください
それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました！
