2023/03/12 (更新日: 2023/05/12)

【相続で揉める前に…】自宅の名義変更って必要？変更しない場合のリスクとは

私は不動産投資を計画しているサラリーマンです。「自宅以外に不動産を持つと、相続で子供たちにトラブルが発生しないか心配です。例えば、不動産の名義変更をせずに放っておいた場合など、どんなリスクがあるのでしょうか。」このような疑問が出てきました。

今回はこのような疑問を解決するためのお手伝いをします。

本記事の内容

自宅の相続で、名義変更しない場合のリスクについて

この記事を読むメリット

自宅の相続で、名義変更が必須の理由が分かる
自宅の名義変更について、手続きの流れや費用感を把握できる

僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。

現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。

結論

自宅の相続において、名義変更は必須である

上記のとおりです。
僕と同じ不安や悩みを抱える方へ、心を込めて深堀りします。

本記事の動画解説

自宅の相続で、名義変更しない場合のリスクについて

こちらのテーマでは、自宅や不動産の相続において、どうして名義変更が必須なのか、手続きを忘れた場合のリスクと併せて深堀り解説をしていきます。

本テーマの内容

自宅を相続したときの名義変更とは
自宅の相続で、名義変更をしない場合のリスクとは
自宅の相続における名義変更の流れや手続き
名義変更にかかる費用

このテーマを読むメリット

自宅の相続で、名義変更が必須の理由が分かる
自宅の名義変更について、手続きの流れや費用感を把握できる

自宅を相続したときの名義変更とは

不動産の名義変更とは、端的に言うと、不動産の所有権を移転させる手続きのことをいいます。不動産の所有者は、基本的に法務局の「登記簿」で住所氏名などが管理されています。その登記簿に記載されている所有者を変更する手続きが「名義変更」です。自宅の相続で所有者が変更となる場合は、法務局へ所有権移転登記を申請し、名義変更の手続きを行います。

自宅の相続で、名義変更をしないリスクとは

自宅を相続したら所有権が相続人へ移りますよね。しかし、自宅の名義変更を行わないと名義自体は亡くなった人（被相続人）のままです。これを放っておくと、相続人にリスクが生じるので早めに変更手続きを行った方がいいでしょう。放っておくとどんなリスクが発生するのか、いくつか紹介します。

リスク①：相続人の間でトラブルが発生するリスク

名義変更をしないまま放っておくと、相続人の間でトラブルが起こりやすくなります。
例えば、名義変更せずに相続人が亡くなった場合、その次に権利がある孫や甥、姪など法定相続人が増える可能性も出てきます。
相続人の数が増えると、手続きが複雑になったり遺産分割協議（話し合い）が進まないなど、トラブルが発生しやすくなるでしょう。普段は仲が良い兄弟でも、財産のこととなると揉めたりするケースも聞きますよね。

リスク②：第三者に所有権を主張できないリスク

名義変更をしないと、自分が所有者であることを第三者に証明できないので、自宅の売却や自宅を担保に銀行から融資を受けることができず、自宅の所有権が第三者に渡るリスクもあります。

例えば、自宅を相続したうちの一人に借金があった場合、その相続人の債権者（お金を貸してる人）は自宅を差し押さえる事ができてしまうよ！

差し押さえできるのは相続分のみですが、親族ではない第三者が自宅の所有権を持つことが、実質可能ということになります。差し押さえられた後は、相続人の一人が自宅を単独で所有することを決めても、この第三者に対抗できません。自宅の所有権を完全には取得できないということです。

リスク③：将来的に罰則が付く可能性

法改正があり、2024年4月より相続登記（相続による名義変更）が義務化されます。義務化されると申請期限や罰則が整備されるので、期限内に名義変更をしなければなりません。現在はまだ義務化されていないので、相続登記を放置している人もいるでしょう。しかし、法改正が施行されるのは決定しているので、気づいた時に名義変更してしまった方がいいです。

自宅の相続における名義変更の流れや手続き

では次に、相続した自宅の名義変更の手続きと流れを説明していきます。

ステップ１：自宅に関する必要な情報を集める

名義変更の対象となる自宅について、必要となる情報を集めます。必要な情報とは、法務局で登録されている情報のことで、それは登記事項証明書（登記簿謄本）を取得すれば解決します。登記事項証明書では、自宅の所有者が誰であるかを確認しましょう。

ステップ２：相続人を確認する

自宅の名義人を調べた後は、相続人が誰であるかを確認します。亡くなった人の遺産を誰が相続できるのか、法律上のルールもあるので相続人の特定は必須です。相続人の確認方法は、被相続人（亡くなった人）の戸籍謄本を取り寄せて確認してください。亡くなった人の出生から死亡までの戸籍が必要となります。

ステップ３：申請に必要な書類を揃える

自宅の所有者や相続人の確認を終えた後は、名義変更の手続きで必要となる書類を集めます。名義変更の申請に必要な書類は以下の種類があります。（下記はあくまでも一例であり、詳細は公的期間や司法書士事務所へお問い合わせください。）

＜必要書類の例＞

遺産分割協議書
被相続人の戸籍謄本
被相続人の戸籍の附票
相続人全員の戸籍謄本
相続人全員の住民票
相続人全員の印鑑証明書
固定資産税評価証明書、または固定資産税課税明細書
登記申請書
※遺言書がある場合は、遺言書とそれに関係する書類が必要になります。

ステップ４：登記申請書の作成

必要な書類が揃ったら、登記申請書の作成をしなければなりません。司法書士に依頼した場合は、必要書類の収集から申請書の作成までお願いできるのですが、自分で申請する場合は自ら作成します。また、司法書士に申請の依頼をする場合は、委任状の用意が必要となります。

ステップ５：法務局で登記申請をする

登記申請書の作成が完了したら、法務局にて登記の申請を行います。申請方法には、法務局の窓口で申請する以外に、郵送やオンラインでの申請も可能です。申請の際は、登記申請書に添付書類を添え、収入印紙を貼った上で提出となります。

名義変更にかかる費用

自宅の名義変更で必要となる費用は、大きく以下の３つです。

登録免許税
必要書類の取得費用
司法書士への報酬

それぞれ、概要をみてみましょう。

登録免許税

相続登記の申請時に必要となる税金です。下記の通り、税率が固定資産税評価額の「0.4%」と決まっていて、予め税額も把握できます。

登録免許税＝（土地・建物の）固定資産税評価額×0.4%

登録免許税は、法務局での名義変更時に収入印紙を貼ることで納めます。前項の「ステップ５」に記載の内容ですね。

必要書類の取得費用

前項の「ステップ３」に記載の通り、名義変更では様々な書類を用意しなければなりません。書類の取得には、以下の通りそれぞれ費用がかかります。

＜書類取得にかかる費用例＞

書類	費用
登記事項証明書	600円
戸籍謄本	450円
戸籍の附票	300円
住民票	300円
印鑑証明書	200円～500円
固定資産税評価証明書	300円

※上記はあくまでも一例であり、自治体により金額が異なる場合があります。

司法書士への報酬

司法書士に手続きの依頼をする場合は、上記費用に加えて司法書士への報酬が発生します。相場は7万円～10万円程度といわれますが、戸籍の収集や遺産分割協議書の作成など追加業務も含めると、10万円を超える金額となる場合もあります。また、評価額や対象となる不動産の数、相続人の人数などにより増減する場合もあるので、事前に司法書士へ確認してから依頼することをおすすめします。

以上の通り、自宅の相続で名義変更が必須な理由を深堀り解説してきました。