「減価償却のおかげで節税をすることができるというのをよく聞きますが、よく分かっていません。なんとなく概念は分かるのですが、区分マンション投資を始めると具体的にどれくらいの金額のメリットにつながるのでしょうか。分かりやすく教えてほしいです…」このような悩みが出てきました。
今回は、このようなお悩みを解決するためのお手伝いをします。
本記事の内容
この記事を読むメリット
- 減価償却の実例を知ることができる
- 減価償却費の効果を大まかにイメージできるようになる
僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。
現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。
結論
節税効果のほとんどは減価償却によるもの
上記のとおりです。
過去の僕と同じ悩みを抱える方へ心を込めて深堀りします。
本記事の動画解説版
僕の物件の減価償却費を実例公開！
「ぶっちゃけ「減価償却」ってなんなの？」
こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘ぼり解説をしていきます。
本テーマの内容
本テーマを読むメリットはこちら
- 減価償却について、詳しく理解を深めることができる
- 実際の数字を見ることで、具体的に理解することができる
こちらのテーマでは、減価償却とはなにか？という基本的なことから実際の減価償却費はどのぐらいなのかを解説していきます。
実例を見てリアルな実感を伴うことができるでしょう。
減価償却とは？
こちらのパートでは、「そもそも減価償却ってなに？」ということを、実例を交え解説していきます。
減価償却とは、マンションなどの不動産を購入した際、その費用を「一括」ではなく、一定の年数をかけ「分割」で計上していく、という計算手法です。
また、なぜ減価償却で節税できるかというと、減価償却を通して損益通算、つまり不動産投資と本業の所得との合算で課税所得を圧縮することができるからです。
現金の移動をすることなく額面上の所得を減らすことができるので、所得税の節税につなげられます。
こちらのパートでは、減価償却の基礎知識についてまとめてみました。次のパートでは、僕の減価償却費の実例についての解説です。
【実例公開】僕の実際のケース
こちらのパートでは、減価償却費はどのように計算されるのか、実例を元に解説していきます。
ここで僕が昨年分の確定申告で申告した実際の減価償却での金額をご紹介します。
減価償却費がどのように計算されるか、実際の数字を例にして見ていくことでよりご自身の場合に当てはめやすくなるでしょう。
実例①1物件における減価償却
ここではまず僕が取得した中で1番新しい、2020年に取得した区分マンションAについて細かく見ていきます。
マンションA
- 取得価格（建物） 9,810,000
- 償却補償額 9,810,000（取得金額と同額）
- 耐用年数 43年
- 償却率（定額法） 0.024
以上の数字を元に計算し、このマンションAの今年の償却費は
- 償却費合計 235,440（取得価格×償却率）
となりました。
ちなみに、ここで言う取得価格は土地を含まない建物部分であることに注意してください。個人的には初心者に難しいのはこの部分だと感じています。
実例②所有物件全てにおける減価償却の合計
この他にも不動産を4物件、合計5物件の不動産について確定申告を行いました。
そちらの実例と、合計についてもご紹介します。
マンションB
- 取得価格（建物） 8,275,500
- 償却率 0.026
- 償却費 215,163
マンションC
- 取得価格（建物） 2,902,500
- 償却率 0.048
- 償却費 139,329
マンションD
- 取得価格（建物） 8,397,000
- 償却率 0.028
- 償却費 235,116
マンションE
- 取得価格（建物） 4,239,000
- 償却率 0.036
- 償却費 152,604
5物件の合計 977,643円
この通り、減価償却費は合計977,643円となりました。
「この記事読んでも減価償却よく分からなかったな…」
このように感じる方も多いと思います。そのような方はわびさんに無料で相談してから考えてはいかがでしょうか？
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※お気軽に遊びに来てください
こちらのテーマでは「僕の物件の減価償却費を実例公開！」について深掘り解説をしてきました。
僕の場合の減価償却による節税効果
「結局、減価償却ってどれくらい節税に効果あるの？」
こちらのテーマでは、このような疑問を解消するため、深掘り解説をしていきます。
本テーマの内容
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- 減価償却費が節税に与える効果の実例を知ることができる
- 売却まで含めて考える大切さを認識することができる
こちらのテーマでは、減価償却費が節税に与える効果と、投資としては売却まで含めて考えなければいけないという事実を解説していきます。
不動産投資をする上で必ず理解すべき減価償却の実際を抑えることができるでしょう。ぜひご覧ください。
減価償却費を計上しなければ節税できない
こちらのパートでは、僕の実例から減価償却費が節税に与える効果を解説していきます。
まずはこちらをご覧ください。僕の昨年の節税効果の実績を計算した表です。
重要なポイントは
- 「所得金額」-「不動産（投資）」が-792,713円であること
- 減価償却費は合計977,643円であったこと
つまり減価償却費が無ければ、不動産投資による所得金額合計はプラスになる。そうなると、まったく節税にならないということを意味しています。
お伝えしたかったのはそれくらい減価償却費が節税に与える効果は大きいというポイントです。
もっと正確に言うと僕の場合は減価償却費が無ければ不動産投資による節税効果は無くなるという状態です。
売却まで含めて考えるべし
こちらのパートでは、「売却まで含めて考えるべし」というポイントを解説していきます。
自分で「減価償却費が節税する上でいかに大切か」を解説しておきながら逆のメッセージなのですが、売却まで含めたトータルの収支で考えると減価償却費による節税はあまり重要ではない、というのが僕の考えです。
少し複雑なので別の機会に説明したいと思いますが、物件を所有している間に減価償却した金額は売却時に所得税（譲渡所得）という形で跳ね返ってきます。
実際にはあり得ませんが、仮に減価償却をまったくしなければ、物件売却時の所得税（譲渡所得）は少なくなります。
「ちょっと何言ってるかわからない…」
このように感じる方も多いと思います。そのような方はわびさんに無料で相談してから考えてはいかがでしょうか？
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※お気軽に遊びに来てください
こちらのテーマでは「僕の場合の減価償却による節税効果」について深掘り解説をしてきました。
まとめ
この記事では「【節税できるのはほぼこれ！】不動産投資で理解すべき減価償却の実際」というタイトルを下記のテーマにまとめて解説しました。
- 僕の物件の減価償却費を実例公開！
- 僕の場合の減価償却による節税効果
という内容でお届けしました。
それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました！
