僕はサラリーマンなのですが、不動産投資をこれから始めようと考えています。「全く無知なのですが、不動産投資で稼ぎたいです。本業の年収が低いと不動産投資ローンを組めないので始めれないと聞きました。目安としてどの程度必要でしょうか？」このような悩みが出てきました。
今回は、このようなお悩みを解決するためのお手伝いをします。
本記事の内容
この記事を読むメリット
- サラリーマンが不動産投資を始めるために必要な属性がわかる
- 属性を改善するためにできることを知ることができる
僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。
現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。
結論
必要な年収の目安は700万円です
上記のとおりです。
過去の僕と同じ悩みを抱える方へ心を込めて深堀りします。
サラリーマンが不動産投資を始めるために必要な属性
「実際「区分マンション投資」を始めるには年収どれくらい必要？」
こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘ぼり解説をしていきます。
本テーマの内容
本テーマを読むメリットはこちら
- 個人属性とはなにか、理解を深める事ができる
- 個人属性についてよく知った上で、対策ができる
こちらのテーマでは、まず不動産投資に重要になってくる個人属性についてお話していきます。それを知れば、よりローンが通りやすい属性はなにか、理解を深めることができるでしょう。
不動産投資を始めるに必要な年収は700万
こちらのパートでは、不動産投資を始めるに必要な年収についてまとめました。
年収によって金融機関からの融資が受けられるかどうかは変化し、確率が50％だと言われているのが700万です。
そして、以下のように変化すると言われています。
- 年収1,000万：80％
- 年収700万：50％
- 年収500万：30％
ちなみに、いわゆるメガバンクからの融資を考えている場合の目安は年収が1,300万以上必要、地方銀行で1,000万以上必要とされています。
そして年収が700万〜1,000万の方は、地方銀行やネット銀行。年収700万以下の方はノンバンクや日本政策金融公庫の審査が、通りやすい傾向にあると言われています。
ローンが通りにくい個人属性
こちらのパートでは、ローンが通りにくい個人属性についてまとめました。
次のパートは、ローンが通りやすい個人属性についてです。併せてご覧ください。
いざ不動産投資を始めようとしても、ローンが通らない、またはローンの限度額を下げられてしまい、思うように計画を進められないことがあります。
それらは以下のような理由です。
収入が低い
返済能力を判断する要素として、収入はもちろん重視されます。
そして重要なのは、貸す側である金融機関は「不動産融資の借り入れ申込み時点」での収入を判断するという点。
つまり、あなたが超1流企業に就職しており将来の年収が大きく見込めたとしても、入社したばかりならば「収入が低い」と判断されることが多いのです。
また、サラリーマンではなく自営業の方は、事業実績が重要になってきます。確定申告書や決算書は、直近3期分の提出を求められることがほとんどです。
それだけ自営業の方は給与所得者に比べ、信用度を高く築くのに時間がかかると言えるでしょう。
仕事が安定していない
- 非正規雇用である
- 収益が安定していない自営業である
「収入が低い」と一部重なりますが、現在の仕事が上記のような場合、支払いが滞る可能性が高いとみなされ、マイナス要因が大きくなってしまう個人属性です。
また当然ながら「無職」の場合も個人属性のマイナスは大きく、ローンを通すのは非常に困難と言わざるを得ません。
就いている職の平均給与が低い
たとえ正社員として働いていたとしても、あなたの就いている職業自体が一般的な平均給与より低い場合、融資がつかない場合があります。
金融機関が審査をする場合、重要視するのは返済の安定性。また返済期間は最長35年と非常に長期に渡ります。回収不可能となるリスクをできる限り避けるため、金融機関は確実性を求めるのです。
転職回数が多い
収入の安定性を分かりやすく示す「勤続年数」は、必ずチェックされる項目です。
そのため経歴に転職回数が多く残っている場合、収入の安定性に欠けると判断されることがあります。
転職後に不動産投資を考えている方は注意が必要です。
金融資産が全く無い
貯金額や所有株式など、金融資産がどれだけあるかという点もチェックされます。
もし「収入面は申し分ないが、貯金が全く無い」場合、状況に難ありと評価されてしまうかもしれません。
ただし、逆に「これだけ持っていればOK」というラインが明示されているわけではないので、この点が重視されるかどうかは他の項目にもよるでしょう。
既に大きな額を借り入れしている
申し込み前からカーローンや住宅ローンを組んでいる場合、当然月々の返済額がさらに増えることになるため、返済リスクが高いと判断される可能性があります。
そのため、他に借り入れがない・少ない方が金融機関の印象は良くなります。
家族構成が多い
子供が何人いるか、という点は投資ローンの融資面において参考にされることが多いです。
教育費や医療費など、将来子供にかかる費用は多く、未確定事項も多いというのが実情。そのため、子供の人数は金融機関のチェックポイントの1つなのです。
ローンが通りやすい個人属性
こちらのパートでは、ローンが通りやすい個人属性について解説していきます。
上項で通りにくい個人属性についてお話しましたので、そちらから続いた内容となっております。
安定した返済が可能であったり、今後も高収入の見通しである場合はローンが通りやすいと言えます。
詳しくは以下のようなケースです。
安定性のある職種である
将来に至るまで倒産などの心配が少なかったり、定年の年齢まで安定した収入が得られると判断されると、ローン審査は非常に有利になります。
具体的な職種の1つが公務員です。職種としては非常に安定し退職金まで見込めるため、金融機関は非常に好意的な印象を持ちます。
自営業だが、安定した収益を上げている
元々キャッシュを持っている富裕層は、担保にもなる不動産も多く所有しているため、金融機関にとっては安心できる取引相手です。
具体的には、代々の資産家であったり、地主（不動産賃貸業など）の方などです。
平均収入が高い職種である
平均収入が高い職種に就いている方、具体的に士業（師業）の方は貸付のリスクが低いとみなされます。
- 弁理士
- 税理士
- 司法書士
- 医師…など
資格業は健康であれば一生涯収入を得ることができるため、長期間の融資もリスクが低いと判断されるからです。
その他、信用度が高いと判断される場合
これらの他、金融機関からの信用度を高く得られるケースも多くあります。
- 社内の役職が高い地位である
- 将来性が期待される業種である
- 勤続年数が長く、キャリアを地道に積み重ねている
共通しているのは「安定性」です。貸し倒れのリスクが低いと判断されれば、高い金額の融資が受けられる可能性は充分にあります。
「不動産投資なんて、分からないことが多くて難しすぎて…」
このように感じる方も多いと思います。そのような方はわびさんに無料で相談してから考えてはいかがでしょうか？
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※お気軽に遊びに来てください
こちらのテーマでは「ローンが通りやすい属性と通りにくい属性」について深掘り解説をしてきました。
属性を改善するためにできること
「個人属性が充分ではないけれど、どうやって改善すればいいのかな」
こちらのテーマでは、このような疑問を解消するため、深掘り解説をしていきます。
本テーマの内容
本テーマを読むメリットはこちら
- 個人属性を上げるための具体的なポイントが分かる
- より条件のいい融資を受けるための準備ができる
こちらのテーマでは、属性を上げるために必要な具体的ポイントをお話していきます。それを知れば、好条件の融資を受けるための準備や理解を深めることができるでしょう。
個人属性を上げるためには
こちらのパートでは、不動産融資をより良い条件で受けるために個人属性をどう上げたらいいか？ 具体的な解説をしていきます。
属性が上がることによって、融資の限度額は増えていきます。
例えば勤続年数は長くなるごとにローン限度額は増加し、勤続20年なら10％の増加が見込める金融機関もあります。
就職先も属性に影響します。就職先の企業の業績が上がっている場合は融資限度額が高くなりますし、その企業が上場すればそのタイミングでさらにアップします。
それでは、個々の条件を上げるにはどうすればいいか、次からの項目で具体的に見ていきましょう。
属性が改善される条件①収入を増やす・安定させる
一番比重が大きい属性アップ条件とも言えるのが、「収入の増加」「収入の安定」です。
ならば、現在の給料が低い場合は副業を始めればカバーできる？と考えがちですが、よほど大きな規模の副業でない限り、個人での副業は安定収入の内に入りません。
そして現在の就業先で収入の増加が見込めない場合、年収の高い職業に転職するという方法もあります。
ただしこの場合、勤続年数は3年以上が必須など、ある程度の年数を経てからではないと安定していると見なされないので、転職を視野に入れる場合は注意が必要です。
属性が改善される条件②金融資産を増やす
公務員や将来の見込める職に就いているにも関わらず、ローン審査に通らなかったと考えられる場合、金融資産の改善に取り組むのが有効と言えます。
金融資産の主なものは、預貯金・株式・債権・投資信託など。投資で利益を出すためにはまず元手をしっかり用意しなければいけない、と考えればイメージがしやすいでしょう。
属性が改善される条件③ローンの借り換え
融資を検討している不動産ローン以前に住宅ローンなどの借り入れがある場合、それらローンの見直しをすることで属性が改善する可能性があります。
ローン返済額や月々の収支を滞りなくすることで、より金融機関の信用を得ることができるからです。
今より低い金利でローンの借り換えができないか、常にチェックし検討していくのがおすすめです。
属性が改善される条件④他のローン残債を減らす
上記③「ローンの借り換え」にも繋がることですが、他に利用しているローン残債を減少させることは、より確実な個人属性のアップに繋げられるでしょう。
ただし、ローン残債を減らしてもすぐに信用情報に反映されるわけではない点には注意が必要です。
また、この信用情報は住宅ローン・不動産ローンだけではなく、税金や公共料金、携帯電話代などの支払い状況も含みます。
ご自身の信用情報については、専門の機関に問い合わせることで調べることができます。
属性が改善される条件⑤クレカの限度額を減らす
住宅ローン以外で大きな借り入れがある場合に個人属性が下がる、ということは上記でお話した通りです。
そしてここで新たに注意していただきたいのは、例え利用していなかったとしても、クレジットカードを持っているだけで属性が下がる可能性がある、ということです。
金融機関は、ローン審査をする際に信用情報を必ず確認します。その時にローン申請者の所持しているクレジットカードについても、限度額だけでなく枚数までチェックします。
使っていないクレジットカードを解約して所持数を減らしたり、高すぎる限度額を必要な額に引き下げるのは、個人属性の改善に役立つでしょう。
「不動産投資始めたいけど、自分がローン組めるか不安…」
このように感じる方も多いと思います。そのような方はわびさんに無料で相談してから考えてはいかがでしょうか？
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※お気軽に遊びに来てください
こちらのテーマでは「属性を改善するためにできること」について深掘り解説をしてきました。
まとめ
この記事では「【不動産投資の実際】サラリーマン不動産投資家に必要な年収と属性」というタイトルを下記のテーマにまとめて解説しました。
- サラリーマンが不動産投資を始めるために必要な属性
- 属性を改善するためにできること
という内容でお届けしました。
それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました！
